らいおん建築事務所

らいおん建築のコトづくり

目白ホワイトマンション memento

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〜賃貸住宅の常識を覆す提案〜

目白駅徒歩5分という好立地にも関わらず、40年という築年数のせいで半数が空室となっていたマンション。その一室のリノベーションを300万円で依頼されました。
しかし結果的にその依頼はお断りし、その代わり当社は違う部屋に目をつけました。
オーナーからもオバケが出ると言われた「Z案件」です。

レトロで味わいのあるヴィンテージマンションの良さを殺してしまった該当の部屋は、仕上げを新しくしたいわゆる「残念なリフォーム」であり、建築家が設計を手掛けたからといって入居者が決まる保証はどこにもありませんでした。
それだったら手を加えていない、つまり投資を全く行っていない部屋を、住む人の好みに合わせて創り上げる方が無駄なお金をかけずに満足度の高い改修となる、と考えたのです。

そのためにはまず入居者です。
リフォーム済みでも入居者を見つけるという作業は変わらないため、先に入居者を探すことはリスクにはなりません。
むしろ闇雲にお金が出て行っていないので、リスク回避ができたことになります。

入居者が見つかると、その人に合わせてイメージやしたいことをじっくり検証しながら、設計内容を詰めていきます。
このあたりはプロとして、一つ一つの施工が可能なのかの判断や、見積もりとの調整等のアドバイスを行いました。
そして実際の施工は入居者を中心に、ワークショップという形であらゆる人達がDIYとして施工に携われるようにしました。

〜新しい暮らし方を実現させた仕組み〜

この時のリノベーション費用捻出の仕組みもとても画期的なものです。
リノベーション費用は300万。
それをオーナー100万円、入居者50万、そしてらいおん建築事務所も50万円投資し、残りの100万円はDIYで賄おうという内訳です。

らいおん建築事務所は設計料を貰わないばかりか、初期投資まで行っています。
その理由はこうです。
一般的な設計事務所として考えると、300万円に対する設計料はこの場合高くて60万円ほどで、工事完了後は一切責任を持ちません。
それはオーナーにとっては更なる負担を生み出し、かつ入居者の保証がないままなのでリスクを背負うだけとなります。
なので設計料よりは高めでも、入居後に報酬を得られるようなシステムにして初期投資を行うと、当社としても責任感が生まれ、オーナーさんにも負担にならず、入居者も施工予算が上がるので助かるのです。

システムとしては、まずらいおん建築がこの部屋を4年間家賃3万円で借ります。
それを入居者に当初2年間5万円・3年目以降7万円で転貸します。
すると、オーナーは3年間で投資回収。
らいおん建築は2年間で投資回収し、その後約100万円の収益。
入居者は相場家賃7万円のところ2万円安く入れるので、2年間で投資回収。つまり2年間の家賃の一部を先払いすることで、好きなようにデザインした部屋を手に入れることができたのです。
メメント仕組み

〜4ヶ月で満室〜

このプロジェクトが実現したのは、オーナーさんの考え方が柔軟だったことがポイントです。
いくら半数空室といっても、好きに改修していい賃貸住宅などほとんどありません。
意識を変えて違う角度から見たことでリノベーションがより効果を出す結果となりました。

施工中は入居者だけでなく、知人やDIYに興味のある方々が集まり、実際に解体や床貼り等体験できるようにワークショップを開催していました。
作業を通じて家づくり、リノベーションがどういうものかが体感としてわかるのです。
すると「自分もやってみたい」「賃貸でもDIYできるんだ!」「このボロ家がこんなに素敵になる」という気づきや想いから、この目白ホワイトマンションの他の空室に入居希望者が現れ始めました。
そして材料費を自腹で用意したり、タダ同然の材料を手に入れたりしてDIYを手掛ける人達が続々と入居し、オーナーさんは手出し0円で、4ヶ月間で満室となったのです。

このように集まった入居者達はやはり感性が似ているようで、頻繁に集まって情報共有をしています。
屋上で食べ物を持ち寄っての映画上映会やフラメンコ上演、地域のお祭りへの積極的な参加等、あらゆる場面で地域との関わりを大切にしています。

このような視点の若い人達が暮らせるような仕組みをデザインすることで、エリアの価値も自ずから上がってきます。
そのお手伝いを今後も続けていきたいと思います。


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竣工年:2014年
所在地:東京都豊島区 / site:Toshima Tokyo
用途 :住居
撮影 :らいおん建築事務所 / photo:Lion Architects